Quelles garanties demander à votre locataire ? (Crédits: Adobe Stock)
Face aux risques de loyers impayés, les propriétaires-bailleurs cherchent des solutions fiables pour sécuriser leurs revenus locatifs. Garant physique, garantie Visale ou assurance GLI : quelles sont les garanties disponibles contre les loyers impayés, comment fonctionnent-elles, et laquelle choisir selon votre situation de propriétaire-bailleur ? On vous aide à faire le bon choix pour louer en toute tranquillité.
Comme de nombreux propriétaires-bailleurs , vous êtes inquiet à l'idée de devoir faire face à des loyers impayés et vous souhaitez que les candidats à la location de votre bien immobilier vous présentent des garanties ?
Mais quel type de garantie demander ? Un garant physique ? Une garantie Visale ? Ou souscrire vous-même une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) ?
Un garant physique
Première solution, le candidat à la location de votre bien immobilier peut vous proposer un garant physique, c'est-à-dire une personne majeure, le plus souvent un proche ou un membre de sa famille, qui accepte de se porter caution pour lui, c'est-à-dire qui, en cas de défaillance de votre locataire, s'engage à payer à sa place le loyer et les charges impayés, ainsi que les intérêts de retard de paiement et les frais de remise en état du logement en cas de dégradations commises par le locataire.
Cet engagement peut prendre deux formes :
- La caution solidaire : vous permet de vous retourner contre le garant physique dès le premier impayé de loyer, sans démarche préalable auprès de votre locataire.
- La caution simple : vous devez dans un premier temps engager des démarches auprès du locataire pour qu'il règle sa dette locative avant de pouvoir vous tourner vers son garant.
Si vous acceptez un garant physique pour votre futur locataire, prenez le temps de bien analyser son profil pour vous assurer de sa solvabilité : stabilité professionnelle, revenus suffisants pour pouvoir prendre en charge les loyers impayés, etc.
Pour cela, vous pouvez demander un certain nombre de justificatifs comme une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle ou encore un justificatif de ressources.
Bon à savoir : vous ne pouvez pas demander n'importe quels documents à la personne qui se porte garante de votre locataire. La liste des pièces justificatives exigibles est fixée par le décret N°2015-1437 du 5 novembre 2015.
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La garantie Visale
S'il remplit les conditions, le locataire qui souhaite louer votre bien immobilier en résidence principale peut déposer une demande de cautionnement auprès d'Action Logement pour obtenir ce que l'on appelle «la garantie Visale».
Ce service de sécurisation des loyers est gratuit et couvre les impayés de loyers et de charge à hauteur de 36 mensualités impayées pour les logements du parc locatif.
Les dégradations locatives imputables à votre locataire sont également garanties, dans la limite de deux mois de loyers et charges inscrits au bail, en dehors des frais de remise en état du mobilier.
Si la garantie Visale vient à être activée, l'organisme vous verse les sommes dues puis se tourne vers le locataire pour en obtenir le remboursement.
Pour être éligible à la garantie Visale, le locataire doit remplir un certain nombre de conditions notamment d'âge, de situation professionnelle et de ressources.
Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du locataire et le bail doit lui aussi remplir certaines conditions :
- Le contrat de location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire.
- Le bail ne peut être conclu entre membres d'une même famille.
- Le bail doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire et après l'obtention du contrat de cautionnement.
- Le bail ne doit pas être couvert par d'autres garanties.
- Le bail doit comporter un loyer, charges comprises, ne dépassant 1.300 euros (1.500 euros à en Ile-de-France).
Pour que la garantie Visale soit valide, le locataire dépose une demande de visa en ligne sur le site de Visale.
S'il répond aux conditions exigées, il obtient un visa qu'il remet au bailleur.
Vous devez alors vous enregistrer à votre tour en tant que propriétaire-bailleur avec le numéro de visa sur le site Visale avant la signature du bail.
L'organisme vérifie que toutes les conditions sont remplies et le cas échéant vous propose un contrat de cautionnement que vous validez avant de signer le contrat de bail avec votre locataire.
Bon à savoir : si vous acceptez le garant physique ou la garantie Visale proposés par votre locataire, vous ne pouvez pas souscrire en parallèle une assurance garantie des loyers impayés (GLI), sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti.
La garantie loyer impayé (GLI)
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez aussi décider de ne demander aucune garantie à votre locataire (garant physique ou Visale) mais souscrire vous-même une assurance spécifique appelée «garantie loyers impayés» (GLI) auprès de l'assureur de votre choix.
En fonction des options sélectionnées, la durée de la garantie, les exclusions et les conditions de déclenchement peuvent varier et la GLI peut par exemple couvrir le montant des travaux nécessaires à une remise en état des lieux en cas de dégradation.
Bon à savoir : vous souscrivez la garantie loyer impayé en votre nom auprès de l'assureur et vous êtes donc redevable du paiement des cotisations. Vous pouvez cependant déduire le montant de vos revenus fonciers, à condition d'avoir opté pour le régime réel.
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